关于多伦多共管公寓市场的一些有趣的新数据揭示了这个城市的投机性房地产投资可能会发生怎样的变化，因为新共管公寓价格的上涨与利率的上升可能会吓跑一些人，让他们远离曾经被视为肯定会赚钱的地方。

2023年的GTA公寓投资报告与许多新的行业展望一样，Urbanation和CIBC Economics的报告对市场趋于稳定表示了鼓励。在这个市场中，随着需求增加，新上市房屋的数量未能跟上，权力再次向卖家转移。

根据分析星期一公布的这是该地区一套公寓的平均出租天数是市价吗正在下降，而竞购战正变得越来越普遍，这主要是由转售共管公寓市场推动的。

但是，当涉及到新的共管公寓市场时——众所周知，投资者会在预售和施工结束之间迅速获利，或者只是坐下来出租获利——多伦多公司的专家们指出，事情正朝着一个更令人惊讶的方向发展。

报告称:“在2022年，首次只有不到一半(48%)的杠杆公寓投资者的现金流为正，这意味着对大多数人来说，新建成单位产生的租金低于抵押贷款成本(通常为20%的首付)、公寓费和财产税。”

“这标志着一个有意义的转变，可能预示着投资者行为的改变即将到来。”

我并不同情去年泡沫膨胀时蜂拥买入的人。它是不可持续的，必须崩溃。我以前见过。

— 6x ♂️ ♂️ ️ #BringBackMasks (@iankirkland)2023年5月29日

从社交媒体上的反应可以明显看出，纽约没有人会为那些可能富有的投资者感到难过，这些投资者在一定程度上要为纽约高昂的房价负部分责任，但这些数字可能会让一些人感到震惊:2020年，大多数新公寓的房东在扣除抵押贷款和公寓费后，每月仅能从租金中赚取63美元。

到2022年，这一数字平均下降到每月223美元，到2023年第一季度，根据平均租金减去平均抵押贷款和公寓费用(基于平均公寓价格和20%首付后的利率)，这一数字甚至更糟，为每月400美元。

值得注意的是，所有这些只适用于四分之三有抵押贷款并出租其单位的投资者，因为四分之一没有抵押贷款。

同样值得注意的是，14%的投资者每月亏损1000美元或更多。

我们为什么要同情这些投资者呢?

这些投资者/投机者是你所在城市的房地产价格飙升的主要原因。

摆脱投资者/投机者，价格就会下跌。

——Freakazoid !(@FreakazoidReal)2023年5月29日

正如报告所述，“即使当年租金没有增长，2021年大多数新建成的公寓仍实现了正现金流，因为较低的利率导致每月抵押贷款支付减少。”

“虽然租赁市场复苏，租金在2022年达到新高，但随着利率飙升，抵押贷款成本上升远远抵消了这一增长，导致新建成公寓的普通投资者首次出现负现金流。”

Urbanation称这是现金流的“重大”转变，可能会导致投资者缩短持有单位的时间，并/或在投资多伦多地区时三思。Urbanation指出，截至2021年，过去5年建造的公寓中有59%用于出租(而2011年这一比例为37%)。

对于杠杆投资者来说，转售市场的公寓只有18%至20%的时间现金流为正。

住房应该是一项人权，而不是一种投机性资产类别。

——舍瓦克(@ShevekAnnares)2023年5月29日

今天的头条新闻表明这对租房者来说是个坏消息因为这将意味着随着投资者兴趣减弱，新建房屋的建设将放缓。

Urbanation总裁表示:“正如我们发现的那样，依靠共管公寓投资者推动90%的租赁供应，并不是在大多伦多地区开发租赁住房的好策略。这颗恒星．

很多没钱的人都在为别人失去借来的钱而欢呼。

——凯文·辛克莱(@kevinsinclairsk)2023年5月29日

不管怎么说，很多网友都很高兴看到“投资者房东”的衰落，一些人认为，这仅仅意味着投资者将他们的公寓以更低的价格转售给新的房东，从而降低租金。

Urbanation表示，展望未来，“这在很大程度上取决于价格前景、信贷环境和投资者的资金来源”，这意味着他们有多少存款可以作为首付，或者有多少现金流可以在负月份浮动。

报告指出:“共管公寓投资者似乎也在调整购买方式，转向更容易获得正现金流的低价市场。”

即使被其他投资者以较低的价格购买，它们也会以更好的价格租出去，因为新的房东有更好的利润。

——Syasirah (@YasirAhmed7)2023年5月29日

该报告的其他结论包括，共管公寓转售市场的新上市数量已降至1991年经济衰退以来的最低水平(如果不考虑疫情暂停的因素)，售价超过100万美元的共管公寓的份额已从去年的60%降至今年的40%。